要聞動態
                                            當前位置:首頁 >> 要聞動態 >> 政策研發 >> 正文

                                            房地產庫存資產的有效管理

                                            (銀川住房保障投資有限公司九宸置業 蘭瑞剛)

                                            房地產庫存資產是各種已完成開發建設全過程并已驗收合格,可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品,包括已開發完成的房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房等。

                                            一、庫存資產的產生

                                            據國家統計局數據顯示,2020年1月至10月份,全國房地產開發投資116556億元,同比增長6.3%,增速比1月至9月份提高0.7個百分點。其中,住宅投資86298億元,增長7.0%,增速提高0.9個百分點。

                                            2020年1月至10月份,房地產開發企業房屋施工面積880117萬平方米,同比增長3.0%,增速比1月至9月份回落0.1個百分點。其中,住宅施工面積621836萬平方米,增長3.8%。房屋新開工面積180718萬平方米,下降2.6%,降幅收窄0.8個百分點。其中,住宅新開工面積132481萬平方米,下降3.3%。房屋竣工面積49240萬平方米,下降9.2%,降幅收窄2.4個百分點。其中,住宅竣工面積35443萬平方米,下降7.9%。

                                            2020年1月至10月份,商品房銷售面積133294萬平方米,同比持平,1—9月份為下降1.8%。其中,住宅銷售面積增長0.8%,辦公樓銷售面積下降14.5%,商業營業用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額131665億元,增長5.8%,增速提高2.1個百分點。其中,住宅銷售額增長8.2%,辦公樓銷售額下降12.8%,商業營業用房銷售額下降15.8%。

                                            根據房企的第三季度銷售業績報表出爐,2020年房企前3季度的業績也都出來了。而根據調查統計全國TOP30房企前3季度的銷售業績完成率顯示,平均完成率69.54%,遠低于2019年同期水平。如果不是在9月份房企開啟了降價促銷潮,銷售業績實現大漲,可能2020年房企在前3季度的銷售業績會不盡如人意。

                                            在今年的“金九銀十”,面對銷售業績不佳和緊張的資金鏈,房企們開啟了降價促銷模式。事實證明,不是人們不買房子,市場中沒有房子、需要買房子的剛需還很多,只是房價太高買不起罷了。在“金九銀十”的9月全國TOP100房企實現單月銷售額11905.6億,同比增長29%。在10月全國TOP100房企實現單月銷售額11440.7億,同比上漲25.2%。可以看出,降價促銷的作用非常明顯,但是有一點也可以看出,同樣是降價促銷,10月份的銷售額相對于9月份還是下跌了,而根據目前11月份的銷售情況來看,11月房企的銷售額還會進一步下跌。

                                            上述數據顯示,房地產施工面積遠大于銷售面積。大量資產處于庫存或待售狀態。

                                            二、庫存資產去化的難點

                                            (一)房產區域化問題嚴重

                                            房地產區域化明顯,主要表現在需求量差異性明顯上。人們對這些城市的前景普遍看好,加上投資者的投機,使得此類城市的房價一直居高不下。但是反觀其他三、四線城市由于距離經濟發達地區較遠,房地產行業房型同質化嚴重,房產配套服務差。加上經濟發達地區吸引了大量人口及住房需求,使得這些城市的外來人員較少,常住居民大部分都已經有房,然而房地產建筑面積依然累計增加,這便導致房地產庫存高的問題。

                                            (二)房地產市場往年累計過大,形式依然嚴峻

                                            隨著房地產行業發展,據統計局統計,今年通過國家宏觀調控,全國總體待售房面積有所下降,但在多年房地產發展過程中企業過度開發和不合理開發導致的庫存積壓面前依然顯得微不足道。而地產區域化問題的存在也使得許多地區和城市效果甚微,總的來說房地產形勢依然非常嚴峻。

                                            (三)房價不斷上漲

                                            綜合來看,房價上漲過快主要有兩點原因:

                                            1.剛需旺盛導致房價上漲

                                            為什么所有人都關心房價了,因為人人對它有需求。如果房價過高了,人們就不會買了,市場飽和了自然也就平衡了。如果有市場,人人都需要,那房價一定會繼續漲。

                                            2.造房成本上漲導致房價上漲

                                            物價、原材料價格上漲,農民工工資增長,導致造房成本提高。

                                            三、房地產去庫存解決方法研究

                                            首先我們要對去庫存任務的艱巨性有足夠清醒的認識,一味依賴政策的宏觀手段來刺激庫存,并不能規避去庫存的疑難點,惠及到每一個地區和樓盤,作為市場活動的中堅力量,房地產企業在去庫存的自救上也需要自我努力。

                                            (一)產業轉型及企業戰略轉型

                                            房地產行業已經被證明早已從黃金年代進入白銀年代。而白銀年代,則意味著房地產行業告別過去的火熱,面臨著重整旗鼓的盤整階段。房地產企業開始根據市場環境進入自我的探索階段,產業的升級轉型在所難免。傳統商品住宅的庫存積壓說明地產的新風向已悄然改變,隨著購房者對房產需求越來越多樣化,繼住宅地產、商業地產之后,產業地產被認為是房地產業新的藍海和熱點。避開傳統住宅地產的主線戰場,開辟全新的戰線無疑是不錯的選擇,在房產開發模式上進行改變,對房地產產業鏈中的其他方向進行延伸。

                                            (二)房地產去庫存杠桿

                                            杠桿與資本的角力是近年來當之無愧的熱點,無論是互聯網衍生的P2P,還是各大巨頭紛紛扎堆的金服行業,可以預見金融資本的關注度一定時間內依然高居不下。而作為房地產市場的重要組成部分,房地產的資本介入與去杠桿自然而然也廣受重視。去庫存絕不會是一蹴而就,這場反復的拉鋸戰,更多情況下考驗的是房地產企業的在分化杠桿下的自我管控能力,這些舉措都將影響房企在這場去庫存大戰中的成敗。

                                            (三)文旅與養老

                                            隨著中國人口老齡化結構的來臨,養老成為了當下社會較為關注的需求方向,而另一方面人們的生活水平日益提高,出游度假也逐漸成為了家常便飯,由此可見,在住宅地產與商業地產面臨去庫存的難題逐漸回天乏術的情況下,政策紅利為整個養老產業鏈帶來重大利好,醫養結合也為未來的養老產業指明了方向,養老產業的發展前景幾乎被各路資本一致看好,文旅與養老地產的未來前景或許迎來一路綠燈。

                                            (四)輕資產模式

                                            輕資產模式可謂是近年來房地產行業的爆點,只要聊到商業模式,很自然會蹦出輕資產這一說法,然而何謂輕資產?如何才能讓房地產如此龐然大物轉變輕資產模式,這些都有待市場考量。近年“兩萬”啟動商業地產的輕資產模式,引發了行業新一輪的熱議,而另一邊在彩生活上市之后,陸續已有多家物業公司在新三板及港股上市,現在輕資產路徑已成為商業地產與物業發展模式新貴,而這一途徑未嘗不能成為去庫存路上的大膽嘗試。

                                            (五)“地產+公益”去庫存共贏之道

                                            “地產+公益”是樂家慈善倡導的創新型合作模式,借助基金會的平臺,為合作項目房源的購房者享受由基金會提供總房款50%的資助,獲得了“半價買房”的實際優惠;在幫助老百姓全民奔小康、安居創業的同時,更是協助開發企業快速去庫存,幫助開發商實現“風險最低化、項目最優化、價值最大化、品牌永續化”,將房地產業與公益基金會結合,共贏發展!

                                            (六)“互聯網+長短租公寓”去老舊小區庫存

                                            結合部分老舊庫存資產,房屋比較分散,房屋面積較大,在去化過程中,周期長,為了節約固定物業費的支出,可將難去化房屋作為長短租公寓推向市場。

                                            首先,目前中國的房地產行業已經進入了存量時代,過去的資產開發模式已經不足以維系企業的盈利空間,資產運營成為了很多企業的選擇。在這個背景下,長租公寓板塊興起并持續發力,創業者紛紛殺入,租購并舉的時代已經來臨。

                                            其次,就是政策的支持。近年來,國家相繼出臺相關政策,明確表示需要加快發展住房租賃市場、鼓勵長短租公寓業態成長。一時間,“房子是用來住的,不是用來炒的”被寫入多地政府工作報告,租賃市場得到了政府的支持。持續不斷的“意見”,被視為給行業從業者的一針“強心劑”。

                                            最關鍵的是中國的租賃市場擁有龐大的市場規模。根據《租賃崛起》的預測,未來10年里我國房屋租賃市場規模將接近3萬億元,租房人口近2.3億人,到2030年規模將達到4.6萬億元,租房人口達到2.7億人。但目前數據顯示,即便在一線城市,長租公寓為代表的品牌公寓,滲透率也僅有5%左右,這一數字在全國租賃市場甚至只有2%。因此,房屋租賃市場有著極大的發展空間。房企資本搶灘長租公寓面對長租公寓這片萬億“藍海”,從去年開始,萬科、龍湖、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。

                                            四、國內長租公寓案例“萬科泊寓”

                                            長租公寓探索之“萬科泊寓”。泊寓,作為萬科定位城市配套朋務商癿青年長租公寓品牌,旨在為有理想有追求的年輕人提供低租金,高品質癿租房生活,改善他們在城市癿居住環境,目前泊寓已進入全國15個省市,已開業項目數量超過超過40個,運營12000間青年長租公寓,預計未來三年(2017-2019)的規模是30000間。

                                            (一)萬科長租公寓發展歷程

                                            2015年,萬科年報顯示,長租公寓領寓已經初步形成以萬科驛為主、萬科派、被窩公寓為輔的產品體系。

                                            2016年初,萬科旗下部分城市公司的長租公寓相繼開始了更名行動,各個公眾號的 VI設計趨于一致,口號為「城市青年家」。

                                            2016年 5月,萬科統一之前所有的長租公寓產品系,推出了長租公寓品牌「泊寓」。

                                            2016年 5月,萬科整合旗下公寓品牌,正式推出了長租公寓業務的統一品牌「泊寓」。

                                            2016年底,萬科泊寓共進入 18個城市,已開業項目 44個。

                                            2017年上半年,萬科泊寓已完成 21個城市的布局,都是一線及二線核心城市,累計獲取房間數超 7萬間,規模領先于其他房企長租公寓品牌。

                                            2017年9月,萬科泊寓已開業超過 2萬間萬科泊寓城市覆蓋。

                                            (二)萬科泊寓前期思考

                                            萬科進軍長租公寓有其戰略考量,除了盤活存量資產,還可以與銷售業務進行聯動、獲取客戶大數據等多重積極意義。

                                            首先是改造自有項目內存量房源,并進行后期運營管理的模式,此外,萬科接連拍了多塊自持土地,未來也將以長租公寓對外租賃;其次是采用租金與房款可互相抵消的方式與房產銷售業務產生聯動,共享客戶資源,進行聯合營銷,從而促進銷售項目的去化;第三是幫助萬科獲取大量準確性高的客戶信息,有利于打通房地產上下游資源,為其在社區增值服務上贏得賺錢的機會;另外,長租公寓成為布局新業務的重要戰場,未來將給萬科帶來可觀收入,同時為萬科從開發商到城市配套服務商上起推進作用。

                                            (三)萬科泊寓商業及運營模式

                                            通過購置或租賃商辦等物業,改造成青年公寓,租賃給年輕白領,賺取租金差和品牌溢價,采用輕重并舉模式,輕重資產比例 55:45。

                                            1.重資產模式:通過收購獲得物業產權或長期使用權,并負責裝修改造及公寓運營管理。重資產項目甚至需要十幾年、二十年實現盈利。泊寓拓展重資產的方式,主要是出于對資產增值的考慮,而且長租公寓的投資回報情況并不比寫字樓差。

                                            2.輕資產模式:即租賃方式,泊寓與項目持有方(或經營方)簽訂長期房屋租賃合同(一般超過 15年),泊寓公司負責裝修改造及公寓運營。目前整個行業的投資回報周期普遍較長,租賃的輕資產模式在 5-8年左右,而萬科則預計 5年能夠收回成本。

                                            3.組織架構:萬科泊寓為總部直屬業務,有獨立的且較為完善的組織架構。泊寓設立了產品研發中心,為中高端產品研發提供支持;建立了以門店店長為核心的門店負責制,完善扁平化的管理制度,并將組建專業化的品牌推廣團隊,將品牌和銷售目標掛鉤,建立完善的品牌+市場的聯動制度和獎懲制度。

                                            4.泊寓產品定位:泊寓的所有項目均需臨近地鐵,擁有便利的交通環境,客群定位為青年白領,租金根據地段、房型及面積大小不同。

                                            房地產去庫存也是今年經濟政策的一個重點。但這個政策落實的難度可能更大,中國房地產市場已經很明顯地兩極分化。在一些超大型城市,需求比較穩健,沒有太多的庫存需要化解。而庫存問題比較突出的主要是在三四線城市,現在各地采取措施,試圖化解這些庫存,比如降低首付,或者稅收和利率優惠等,但能否有效化解問題尚未可知。原來老百姓有一個普遍的概念,房價一定會上漲,而現在老百姓對很多地區的房價的預期已經遠非那么一致了。

                                            當然也有很多人提出,能否采取一些辦法增加財政開支,收購商品房作為保障房,把資源置換出來,具體的方法我覺得都可以考慮。但刺激房地產市場一定要謹慎,因為現在經濟本身就不好,如果在信貸擴張加速的同時,刺激房地產市場,最后導致的情形可能是經濟越來越糟糕,房產價格越來越高,這可能會釀成巨大風險。

                                            今天的房地產市場和1997、1998年商品房市場剛剛開始發展的時候已經很不一樣。今天的房地產市場已經相對比較飽和,簡單地說,有需求的地方沒太多庫存,不需要刺激。沒需求的地方,庫存較多,估計刺激也沒什么用,故利用互聯網多渠道運營管理庫存資產,降低成本。


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